您去過塞爾維亞，非常喜歡它，以至於您真的想搬到那裡？還是您只是相信在塞爾維亞的房地產投資是很好的商業舉動？以下是有關如何實現這些想法的一些準則。

在塞爾維亞房地產市場 是一個蓬勃發展的。近年來，有許多建築施工項目。最能體現這一點的事實是，僅在2017年，就建造了14080套面積為1,018,066.00平方米的新公寓。但是，這些數字似乎仍不能滿足市場需求，尤其是在貝爾格萊德房地產和諾維薩德房地產方面。所有建造的公寓中幾乎有三分之一是在上述兩個城市建造的。但是，考慮到貝爾格萊德是塞爾維亞的首都，而諾維薩德是塞爾維亞的IT行業的首都，這並不令人感到意外。此外，房地產成本也極具吸引力，尤其是與歐洲其他城市相比，因為全新公寓的平均價格在貝爾格萊德為每平方米2,080歐元，在巴黎為1，

塞爾維亞公民可以不受限制地在自己的祖國購買財產，而外國人只要滿足某些條件，就可以在塞爾維亞購買財產。如果您是塞爾維亞房地產市場吸引的眾多人士之一，那麼您來對地方了，您會發現自己是否有資格獲得此舉。

1.外國人可以自然人身份在塞爾維亞購買財產嗎？

外國人可以 通過活體間轉移和摩根大通轉讓在塞爾維亞以自然人身份購買財產。跨生物間轉移是指在一個人的一生中進行的轉移（例如，訂立一份買賣協議的贈與契 ），而mortis causa轉移是指在一個人的生命結束後進行的轉移（例如繼承）。

在這兩種情況下，需要滿足的主要條件是法律或事實對等的存在。

如果塞爾維亞已經締結了一項雙邊協議，以規範外國人在有關國家購買房地產的問題，則該法律互惠條件得到滿足。為了了解塞爾維亞和您的國家是否簽署了此類協議，請參閱下表中的國家/地區列表：

已確認互惠的國家

確認對等的國家

如果您的原籍國未在表中列出，則在滿足事實互惠條件的情況下，外國人仍有機會在塞爾維亞購買或繼承財產。

事實互惠意味著，有關國家的法律和慣例都允許塞爾維亞公民在與塞爾維亞允許其公民相同的條件下獲得不動產。

事實互惠的影響取決於轉移的類型。當涉及到體內轉移時，必須確定每種情況下的事實互惠性。這意味著，對在塞爾維亞出售土地感興趣的每個人都必須向塞爾維亞共和國司法部發送解釋互惠的請求，並繳納1,750第納爾的稅。鑑於上述要求是塞爾維亞語言的嚴格正式行為，因此我們建議您使用專業的法律幫助。司法部將在大約兩週內對請求做出決定，屆時，您將確定自己是否有資格投資塞爾維亞房地產。

另一方面，Mortis causa轉移不需要在每種情況下都驗證事實互惠。而且，有一種既定的慣例，即事實互惠根本無法確定。這是由於所謂的事實互惠性，或者換句話說，是每個國家都允許塞爾維亞公民自由繼承其本國房地產的假設。從該推定開始，自然人的外國人可以不受任何限制地繼承塞爾維亞的財產。但是，如果懷疑是否真的存在對等關係，則可以允許有關各方證明相反的意思。

關於自然人和對塞爾維亞房地產的外國投資，還有一項特別需要討論的附加要求。

即，自然人的外國人可以在塞爾維亞購買財產，而不論他們是否也在塞爾維亞經商。然而，無論是專業從事塞爾維亞還是非從事塞爾維亞的買家都受到限制。

特別是，自然人的外國人如果在塞爾維亞經商，就可以在塞爾維亞購買財產，即，外國人可以在塞爾維亞購買公寓，建築物和土地，但前提是這些財產是從事其專業活動所必需的。相反，在塞爾維亞沒有營業的外國自然人可以無限制地成為塞爾維亞公寓和建築物的所有者，但除了屬於該公寓或建築物的土地外，他們無法購買土地。

2.外國人可以作為合法實體在塞爾維亞購買財產嗎？

外國法人就像外國人的自然人一樣，可以在塞爾維亞購買財產。

同樣，外國法人和自然人具有共同的最重要特徵之一-他們都必須滿足互惠條件。因此，就像外國自然人一樣，所涉人員的原籍國仍起主要作用。由於這一事實，正如所解釋的那樣，進行體內間轉移的法人應在每種情況下檢查塞爾維亞是否已與其母國訂立了雙邊合同。如果答案是否定的，則應啟動獲得司法部對等解釋的上述程序。另一方面，有可能推定對凡人死亡原因感興趣的法人的事實互惠。

以一種特殊方式，外國法人成為塞爾維亞房地產所有人的要求比外國自然人的要求更為嚴格。

也就是說，如果外國法人不擁有公司或在塞爾維亞經營業務，則他們無權擁有塞爾維亞房地產。請記住，此提議雖然是一個限制，但允許所有外國法人與所有外國自然人不同，在塞爾維亞購買包括土地在內的所有類型的房地產。請注意，在這種情況下，司法部的上述意見也是必要的，因為司法部必須確認其公司在塞爾維亞境內開展業務。

3.外國人可以在塞爾維亞購買土地嗎？

儘管外國法人和外國自然人都有機會在塞爾維亞購買土地，但該規則有一個例外，需要予以考慮。也就是說，塞爾維亞有很多不同類型的土地（建築用地，林地，農業用地等），而且-對於外國人而言-並非所有土地都可以購買。

塞爾維亞《農地法》在任何情況下均禁止外國自然人和法人成為塞爾維亞農地的所有者。但是，儘管似乎無法避免這一禁令，但仍有一些方法可以繞開這一障礙。

1）創建專用車（SPV）

根據定義，專用工具是為實現母公司的狹窄，特定或臨時目標而創建的公司的子公司。它通常用於擁有一項資產（以及相關的許可和合同權利），並允許更輕鬆地轉讓該資產。

話雖如此，外國自然人和法人都有合法機會根據塞爾維亞法律在塞爾維亞成立公司，成為具有國內法人資格的公司-不論所有人是外國人的事實。這樣，新成立的公司就可以在與國內法人相同的情況下（包括農業用地）在塞爾維亞購買土地。

如果您發現這種可能性很誘人，但不熟悉在塞爾維亞成立公司的過程，請通過7個步驟訪問我們的博客“ 在塞爾維亞成立公司” 以獲取更多信息。

2）通過已經擁有農地的國內法人購買

另一種選擇是，外國自然人或法人購買已經成立的塞爾維亞公司，其財產包括農業用地。通過購買公司，外國人將自動成為其所有資產以及農業用地的所有者。

該選項對只對在塞爾維亞出售的土地感興趣但對其他形式的投資不感興趣的外國人特別有吸引力，因為它不那麼複雜，並且不需要啟動新公司的程序。

3）歐盟公民新設立的特權職位

《農業土地法》修正案於2017年8月30日生效，並於2017年9月1日開始實施。這些修正案對這一主題尤其重要，因為它們為非居民法引入了新的條件。為了成為塞爾維亞共和國的農業用地擁有者，必須具備歐盟（自然人或法人）資格。換句話說，他們創造了一種新的可能性：如果歐盟公民符合法律規定的條件，他們便可以購買塞爾維亞的農業用地。為了確定您是否符合規定的要求-請隨時查看我們 在塞爾維亞的待售農地-《農地自由化法》